دسترسی ها

سرویس اقتصادی عصر کار؛ سعید زحمت‌کشان: مسکن برای بسیاری از خانواده‌ها دیگر یک انتخاب ساده میان خرید و اجاره نیست؛ به مسئله‌ای جدی در اقتصاد خانوار تبدیل شده است. افزایش هزینه ساخت، رشد قیمت زمین و کاهش قدرت خرید باعث شده فاصله میان درآمد خانوار و قیمت ملک روزبه‌روز بیشتر شود.

در چنین شرایطی، وام مسکن زمانی می‌تواند اثرگذار باشد که با واقعیت بازار و توان اقتصادی مردم تناسب داشته باشد. اگر متقاضی برای خرید یک واحد مسکونی همچنان به سرمایه‌ای بسیار بیشتر از توان مالی خود نیاز داشته باشد، دریافت وام به‌تنهایی نمی‌تواند مسئله را حل کند.

مسئله مهم‌تر، توان بازپرداخت تسهیلات است. خانواری که بخش قابل‌توجهی از درآمد خود را صرف هزینه‌های جاری زندگی می‌کند، حتی اگر بتواند تسهیلات دریافت کند، باید توان پرداخت اقساط آن را نیز داشته باشد. بنابراین سیاست اعتباری مسکن نباید فقط بر افزایش سقف تسهیلات متمرکز باشد؛ بلکه باید به قدرت واقعی بازپرداخت خانوار نیز توجه کند.

از سوی دیگر، وقتی خرید مسکن برای بخش بزرگی از جامعه دشوار می‌شود، فشار تقاضا به بازار اجاره منتقل خواهد شد. در نتیجه، مسئله خرید مسکن و مسئله اجاره از یکدیگر جدا نیستند و نمی‌توان آنها را با سیاست‌های کاملاً مجزا مدیریت کرد.

کارشناسان بازار مسکن معتقدند حل این مسئله نیازمند نگاه جامع‌تری است؛ نگاهی که علاوه بر تسهیلات بانکی، موضوع زمین، هزینه ساخت، عرضه مسکن، توان اقتصادی خانوار و مدل‌های جدید تأمین مالی را نیز در کنار یکدیگر ببیند.

در واقع، سؤال اصلی این نیست که «چقدر وام می‌توان پرداخت کرد؟»؛ سؤال مهم‌تر این است که این وام چه میزان از قدرت خرید واقعی خانوار را افزایش می‌دهد؟

اگر پاسخ این سؤال روشن نباشد، افزایش تسهیلات ممکن است صرفاً حجم بدهی خانوار را افزایش دهد، بدون آنکه فاصله میان مردم و بازار خرید مسکن به شکل معناداری کاهش پیدا کند.

از سوی دیگر، سیاست‌گذار باید میان «وام برای خرید مسکن» و «تأمین مالی مسکن» تفاوت قائل شود. در بسیاری از شرایط، خانواده‌ای که امکان تأمین آورده اولیه را ندارد، حتی با دریافت تسهیلات نیز نمی‌تواند وارد بازار خرید شود. بنابراین مدل‌های جدید تأمین مالی، خرید اقساطی، مشارکت در ساخت، مسکن استطاعت‌پذیر و روش‌های ترکیبی تأمین منابع می‌توانند در کنار تسهیلات بانکی مورد توجه قرار گیرند.

نکته دیگر آن است که سیاست مسکن نباید صرفاً بر تقاضا متمرکز باشد. اگر قدرت خرید مردم افزایش پیدا کند اما عرضه متناسب با نیاز جامعه شکل نگیرد، بخشی از اثر تسهیلات می‌تواند در افزایش قیمت‌ها جذب شود. به همین دلیل، سیاست اعتباری باید هم‌زمان با سیاست افزایش عرضه و کاهش هزینه تمام‌شده مسکن طراحی شود.

امروز بسیاری از خانوارها با یک تناقض جدی مواجه‌اند؛ از یک سو نیاز به مسکن افزایش یافته و از سوی دیگر توان خرید کاهش پیدا کرده است. در چنین شرایطی، وام مسکن باید به‌عنوان بخشی از یک سیاست جامع دیده شود، نه راه‌حلی مستقل برای مشکلی که ریشه‌های اقتصادی، اجتماعی و ساختاری دارد.

مسئله مردم فقط نداشتن وام نیست؛ مسئله اصلی این است که درآمد خانوار، قیمت مسکن و شرایط بازپرداخت تسهیلات با یکدیگر تناسب ندارند.

اگر قرار است وام مسکن واقعاً ابزار خانه‌دار شدن باشد، باید از یک تسهیلات بانکی صرف به ابزاری برای افزایش قدرت خرید واقعی مردم تبدیل شود؛ در غیر این صورت، ممکن است وام وجود داشته باشد، اما خانه‌دار شدن همچنان برای بخش بزرگی از جامعه دور از دسترس باقی بماند.

/پایان متن/